La compra de bienes inmuebles en su Roth IRA autodirigida para eludir los impuestos y maximizar el rendimiento de la inversión – Ventajas, desventajas y otras consideraciones
En este artículo quiero hablar de la compra de bienes inmuebles en IRA – Cuentas Individuales de Jubilación para maximizar el rendimiento de su inversión a largo plazo.
Muchos profesionales de éxito buscan inversiones alternativas al pensar a menudo en qué hacer con su exceso de efectivo. Si bien la inversión inmobiliaria suele ser una opción, hacerlo de manera que les permita eludir los impuestos sobre el flujo de caja y las ganancias de capital a largo plazo de forma legal es un método que sólo conocen unos pocos, y aún menos los que lo aplican.
La compra de bienes inmuebles en una IRA es un tema que me interesa mucho. He estado invirtiendo en bienes raíces tanto fuera como dentro de mi Roth IRA y me ha ido muy bien a lo largo de los años.
Al mantenerme al tanto de los cambios y tendencias en la práctica, me he encontrado con varias informaciones contradictorias. También me he dado cuenta de que muchos inversores inmobiliarios estarían interesados en hacerlo pero no llegan a hacerlo por falta de información, recursos y/o conocimientos.
Este es mi intento de describir cómo invertir en bienes raíces desde una IRA, y los pros y los contras involucrados en este estilo de inversión. Espero que lo encuentre beneficioso.
El sector inmobiliario ha sido para mí una excelente vía de creación de riqueza/valor neto a lo largo de los años. Se trata de una inversión en la que se puede apalancar mucho el capital (hasta el 100% frente al 50% máximo cuando se negocian acciones con margen), beneficiarse de importantes exenciones fiscales, obtener un flujo de caja a corto plazo y apostar por la revalorización del activo a largo plazo.
Comencé a invertir en bienes raíces antes de invertir en una pequeña empresa y de iniciar varios negocios en línea. Todavía lo hago y planeo seguir invirtiendo en ello mientras se me ocurra. Con más flujo de efectivo que viene ahora de mis diversos sitios web de nicho, he cambiado mis inversiones inmobiliarias en una marcha superior. Veo la inversión inmobiliaria como un sólido complemento a mis negocios existentes, y una vía en la que puedo «aparcar» parte de mi exceso de efectivo mientras disfruto de un retorno de la inversión (ROI) superior a la media.
Las razones específicas por las que prefiero comprar bienes inmuebles en mi cuenta IRA es porque no pago impuestos sobre los ingresos por alquileres que generan mis propiedades, así como sobre la ganancia de capital en la venta al vender las propiedades, todo ello manteniendo a raya al Servicio de Impuestos Internos (IRS). Esto, a su vez, aumenta el rendimiento general de la inversión, lo que hace que este tipo de inversión sea más favorable para mí en comparación con muchas otras alternativas.
En muchos estados, los activos de una cuenta de jubilación también están protegidos frente a varios intentos de intromisión, como una demanda judicial, lo que supone un beneficio colateral añadido y significativo.
El IRS permite la inversión en prácticamente cualquier tipo de bienes inmuebles en cualquier tipo de IRA. Puede poseer terrenos en bruto (mejorados o sin mejorar), condominios, viviendas unifamiliares y multifamiliares, propiedades comerciales como complejos comerciales y de apartamentos, cooperativas, edificios de apartamentos, pagarés hipotecarios, viviendas de rehabilitación, propiedades de alquiler y mucho más.
Dicho esto, seguir las normas y reglamentos es extremadamente importante o puede enfrentarse a una factura de impuestos inesperadamente grande que puede dejarle sin dinero. Recomiendo encarecidamente dedicar tiempo a entender la publicación 590 del IRS, así como el Código de Rentas Internas (IRC) 408.
Si actualmente tiene una cuenta IRA básica, tendrá que cerrarla y abrir lo que se llama una «IRA autodirigida». Muchos bancos y corredores de bolsa (por ejemplo, TD Ameritrade) pueden ayudarle a abrir una, pero normalmente le restringirán la compra de bienes inmuebles en su IRA.
Sus opciones de inversión suelen estar limitadas a los productos que ofrecen. Por lo tanto, tendrá que encontrar empresas que ofrezcan inversiones inmobiliarias en el marco de sus planes IRA autodirigidos. Encontrar un buen socio con el que trabajar y que no le mate con los honorarios y las comisiones es posiblemente el reto más difícil de este proceso.
La razón por la que muchos no ofrecen cuentas IRA autodirigidas es que, como custodios de las cuentas, estas instituciones seguirían siendo responsables de todo el papeleo que implica la administración de la cuenta por usted. Esto no significa que sean responsables de las inversiones de la cuenta (usted sí lo es), pero prefieren no ocuparse de los dolores de cabeza añadidos.
La mayoría no están formados ni preparados para hacerlo. Por otro lado, algunos administradores están dispuestos a ocuparse del papeleo, pero le cobran por ello en forma de tasas de administración de cuentas.
Sí, es cierto. Si abre una cuenta IRA normal en una agencia de valores, normalmente no paga ninguna comisión siempre que tenga un determinado saldo en la cuenta. Lo que sí paga son las comisiones de las operaciones de compra y venta de valores.
Con una cuenta IRA autodirigida, pagará aproximadamente entre la mitad y el 1,5% del valor de sus activos anualmente. Supongamos que tiene aproximadamente 300.000 dólares en activos en su cuenta IRA, lo que supone una comisión anual de entre 1.500 y 4.500 dólares.
Como puede imaginar, elegir una compañía que ofrezca incluso unos pocos puntos básicos menos en comisiones de administración puede suponer una gran diferencia. Dicho esto, la comisión porcentual suele ser menor cuanto mayor sea el saldo o el valor de los activos. He oído hablar de un porcentaje tan bajo como el 0,2%, pero personalmente aún no he llegado a ese punto.
Cuando empecé a comprar bienes inmuebles en mi cuenta IRA, una estructura de comisiones de porcentaje fijo era la única que vi en el mercado. Sin embargo, recientemente he estado leyendo y considerando administradores basados en honorarios que cobran por transacción. Como no realizo muchas transacciones en mi cuenta IRA, esta opción empieza a parecerme más favorable. Sin embargo, el jurado aún no ha decidido.
Últimamente, he visto un híbrido de ambos que cobran una pequeña comisión fija y luego una comisión por transacción. Sí, gracias por aumentar la confusión. Y para hacerlo peor, este es el modelo hacia el que se dirigen la mayoría de los administradores.
Por experiencia, sugiero hablar con varios administradores antes de decidirse por uno. La empresa que ofrece la tarifa más baja no es necesariamente la mejor. Asegúrese también de que el administrador tiene un historial estelar. Evite a los que son nuevos en el negocio porque 1) puede que no sepan mucho de lo que están haciendo y 2) sus activos estarán inmovilizados durante algún tiempo si el administrador quebrara.
A continuación, le presentamos un puñado de ideas que puede incorporar en su búsqueda del mejor administrador de cuentas IRA autodirigidas para usted:
- ¿Tienen una presencia local cerca de usted?
- ¿Cuál es su base de activos o activos bajo control?
- ¿Cuántos clientes tienen?
- ¿Se le pueden facilitar algunos clientes para que los contacte como referencia?
- ¿Cuánto tiempo llevan en el negocio?
- Pregunte por los honorarios y tenga clara la estructura de los mismos
- Compruebe sus registros del Better Business Bureau (BBB)
- Hable con su personal y evalúe su nivel de conocimiento
- Aclare que apoyarán las inversiones que tiene en mente para evitar sorpresas
- Pedir estados financieros para evaluar la viabilidad financiera
Otra cosa que puede considerar es si el administrador tiene la experiencia necesaria para ayudarle a seleccionar los bienes inmuebles adecuados. Esto no es un requisito en mis libros, pero es una característica útil si usted no es un inversor inmobiliario experimentado.
Personalmente, hago mis gestiones inmobiliarias por mi cuenta, desde la búsqueda de la propiedad (con la ayuda de un agente) hasta la compra, el alquiler y la venta. Sin embargo, hay administradores que se especializan en esto porque reconocen que la mayor razón por la que la gente abre cuentas IRA autodirigidas es para invertir en bienes inmuebles.
Te diré con quién hago negocios a continuación….
Una vez que se haya decidido por el administrador de su elección, la configuración de la IRA autodirigida es muy sencilla. Su administrador le llevará de la mano en cada paso del camino, ya que es consciente de que esto no es algo que haga un inversor medio y, por lo tanto, la gente que lo hace necesita una orientación específica y detallada.
Si tiene una cuenta IRA existente, puede transferir sus fondos a su nueva cuenta autodirigida. Si reúne los requisitos para ello, mi recomendación es abrir una cuenta Roth IRA autodirigida. Si tiene la intención de comprar bienes inmuebles en una IRA, podría terminar con una cartera de varios millones de dólares algún día. Al invertir en una cuenta Roth, no tendrás que pagar impuestos por ese dinero.
La Agencia Tributaria es el mayor factor de miedo que impide a los inversores seguir este tipo de inversión. Sin embargo, si se hace correctamente, no hay nada que temer. No obstante, reconozco que las normas que se aplican en este caso pueden ser bastante confusas, por lo que los inversores deben tomarse el tiempo necesario para conocer la normativa y sentirse cómodos con ella.
No he tenido experiencias personales con este tema, pero conozco a algunos individuos que, por sugerencia mía, querían comprar una propiedad en sus cuentas IRA. Sin embargo, querían comprar una propiedad que pensaban ocupar ellos mismos, con la idea de no pagar impuestos sobre las plusvalías cuando la vendieran.
La Agencia Tributaria no le permite poseer bienes de uso personal en su cuenta IRA. Aunque puede poseer cualquier tipo de bien inmueble, no puede poseer uno que utilice personalmente, como su vivienda principal, su casa de vacaciones o una multipropiedad.
Hay algunos listillos que intentan eludir esto alquilando las propiedades a sus cónyuges, lo que tampoco está permitido por las directrices del IRS. Sin embargo, podrían alquilarla a sus hermanos, pero ¿quién quiere hacer eso?
Sin embargo, esto es lo que puede hacer, lo cual pienso hacer para al menos una de mis propiedades. Usted puede comprar la propiedad con la intención de alquilarla bajo su IRA. La alquilas, cobras la renta libre de impuestos que vuelves a poner en la IRA, y cuando te jubilas, sacas la propiedad como una distribución. Una vez que esté fuera de la IRA, puede hacer lo que quiera con ella.
Dicho esto, la mayoría de la gente compra propiedades de inversión en sus cuentas IRA. En mi opinión, esa es la verdadera ventaja del sistema. Decida lo que decida, tenga cuidado con las llamadas «transacciones prohibidas». Una vez más, tómese el tiempo necesario para leer la ley, entenderla y luego aplicarla.
El IRS quiere que sus propiedades de inversión en una IRA sean gestionadas profesionalmente, otra razón por la que poseer propiedades para su uso personal no está permitido en una IRA.
Empiece a buscar administradores de propiedades locales en su zona que puedan encargarse del mantenimiento diario de sus inversiones, como la publicidad, la búsqueda de inquilinos, el cobro de los alquileres, la realización de reparaciones y el mantenimiento, etc.
Otra cosa muy importante que debe tener en cuenta es no mezclar fondos entre su cuenta IRA y otras cuentas. Debe hacer un seguimiento de todos los ingresos y gastos relacionados con su cuenta IRA y sus inversiones. Todos los ingresos por alquileres y las ganancias de las ventas deben ir a la cuenta IRA y todos los gastos, como las reparaciones y el mantenimiento, deben salir de la cuenta IRA.
Si tiene una cuenta IRA Roth y realiza una distribución de capital, anótela y haga un seguimiento de la misma. El IRS puede auditarle en cualquier momento, y usted debería poder conciliar de forma rápida y clara toda la actividad dentro de su IRA en cualquier momento.
No puede transferir a su IRA una propiedad que ya posee, ni tampoco puede aprovechar la deducción por depreciación a la hora de declarar sus impuestos. Dicho esto, muchos inversores lo pasarán por alto porque el flujo de caja libre de impuestos y los beneficios de la revalorización superan con creces la pérdida de la deducción por depreciación. Yo lo sé.
Estaba debatiendo si escribir sobre este subtema al principio, pero quería proporcionar algunos antecedentes para apreciar mejor este subtema en este punto del post.
Siempre me ha gustado la inversión inmobiliaria por muchas razones. Puedes leer sobre ellas en mi post sobre la inversión en valor en el sector inmobiliario aquí. Muchos piensan que los bienes inmuebles dan al inversor más control sobre la inversión en el mercado de valores, y estoy de acuerdo con esto hasta cierto punto.
Sólo usted puede decidir si el sector inmobiliario es el tipo de inversión adecuado para usted. Pero en lo que respecta específicamente a una cuenta IRA, una razón específica por la que debería considerar la compra de bienes raíces en su IRA es porque no necesariamente se necesita una gran cantidad de dinero para ganar dinero de una transacción de bienes raíces dentro de su IRA.
¿Cómo? Con sólo unos pocos miles de dólares en su cuenta IRA, puede suscribir un contrato de opción, que le da derecho a comprar una propiedad específica dentro de un periodo de tiempo predeterminado (es decir, 30 días). Por ejemplo, si es usted uno de los primeros en detectar una joya en bruto, puede decidir fijar los derechos sobre la propiedad con la intención de «voltearla» o venderla a un comprador interesado.
Supongamos que encuentra una casa en peligro de extinción en 130.000 dólares y sabe que puede venderla por 175.000 dólares por su valor real, puede decidir pagar al vendedor 1.000 dólares por el derecho a comprar la casa en un plazo de 60 días. Esto se llama opción de compra.
En esos 60 días, usted se pone en contacto con su red y comercializa activamente la propiedad por 175.000 dólares. Si es capaz de encontrar un comprador hasta el último día de la opción, puede ejercer su opción y comprar la propiedad por 130.000 dólares y posteriormente venderla por 175.000 dólares.
Cuando digo comprar no me refiero a pagar literalmente 130.000 dólares en efectivo por la casa y luego venderla. Usted trabajaría con las diferentes partes implicadas para estructurar la transacción de modo que los ingresos de 175.000 dólares se utilicen para pagar la propiedad de 130.000 dólares, lo que le reportaría una ganancia de 45.000 dólares en la venta con una inversión inicial de 1.000 dólares en la opción de compra. Esta ganancia está libre de impuestos.
Otra posibilidad es adquirir un acuerdo de compra, o el derecho a comprar una propiedad una vez terminada. Los acuerdos de compra suelen comprarse durante las fases de desarrollo y se ofrecen con un descuento. En las zonas en las que los bienes inmuebles tienen una gran demanda y tienden a ir bien, los acuerdos de compra son un gran momento para «entrar» porque la propiedad probablemente se revalorizará cuando esté terminada.
Cuando se adquiere un acuerdo, se está comprando un derecho de compra de la propiedad a un precio predeterminado, por lo que se bloquea hoy y se beneficia de la revalorización cuando se construye meses más tarde. Cuando el mercado de los condominios estaba en auge hace unos años, compré dos acuerdos en un mercado caliente (un popular campus universitario) por el 5% del precio de compra.
Por ejemplo, una unidad se cotizaba a 120.000 dólares y adquirí el contrato de compra por 6.000 dólares. Ni siquiera un año después, vendí el contrato de compra por 26.000 dólares porque el precio de venta de la unidad era entonces de 140.000 dólares. Esta transacción me reportó una ganancia de 20.000 dólares libres de impuestos por la venta.
Sé que estabas esperando esta parte. ¿Cómo es posible que algo sea tan positivo sin que haya una desventaja? Además de algunas de las restricciones mencionadas anteriormente en «otras consideraciones», aquí están mis pensamientos sobre algunas de las desventajas de la compra de bienes raíces en una IRA.
Dado que la propiedad de bienes inmuebles ya tiene muchas deducciones, como la deducción de los intereses hipotecarios, la deducción del impuesto sobre bienes inmuebles y la depreciación, se pierde parte de ellas cuando se compra una propiedad en una IRA. Además, todo lo que hay en una IRA se grava con los tipos impositivos ordinarios sobre la renta en el momento de la distribución, a diferencia de los tipos impositivos más bajos sobre las ganancias de capital.
Debido a que la compra de bienes inmuebles en una IRA es una inversión con impuestos diferidos o exentos, ya no puede deducir los gastos de depreciación como puede decir si su propiedad era propiedad de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) que presentó un anexo C en sus declaraciones de impuestos.
Este es el punto más importante. Dado que la mayoría de las compras de bienes inmuebles están apalancadas, es decir, se necesita un préstamo como una hipoteca para comprar una propiedad, tendrá que pagar un impuesto especial sobre los ingresos generados por la financiación de la deuda. En otras palabras, si la propiedad en su IRA está financiada, usted paga impuestos sobre los ingresos generados por esa propiedad.
Este impuesto especial se llama impuesto sobre la renta empresarial no relacionada (UBIT), que se calcula presentando un formulario 990-T junto con sus declaraciones de impuestos. Este formulario le ayuda a calcular los ingresos que están sujetos al impuesto UBIT. La mejor manera de demostrar cómo funciona es a través de un ejemplo.
Supongamos que quiere comprar una propiedad de alquiler por 130.000 dólares con su cuenta IRA. Digamos que compra la propiedad poniendo un pago inicial de 30.000 dólares y obteniendo una hipoteca por los 100.000 dólares restantes. Cuando declare sus impuestos, estará obligado a pagar impuestos sobre la parte financiada de los ingresos.
Como ha financiado 100.000 dólares y el valor de la propiedad es de 130.000 dólares, paga el impuesto sobre la renta ordinaria por el 77% (100.000 dólares divididos por 130.000 dólares) de los ingresos generados por la propiedad. Puede imaginar las complicaciones que esto conlleva, sobre todo cuando empieza a realizar múltiples transacciones a lo largo del tiempo y las propiedades se compran y venden desde su cuenta IRA.
Sin duda, pagar todo en efectivo por las propiedades adquiridas con una cuenta IRA es el mejor y más fácil enfoque, pero ¿quién tiene esa cantidad de efectivo? Una forma de acumular ese tipo de efectivo es mediante conversiones y reinversiones de planes de jubilación. Sin embargo, algunas reinversiones y conversiones conllevan sus propias desventajas fiscales, como la conversión de un plan 401k en una IRA Roth.
Hay un último detalle que me gustaría añadir a la mezcla. Usted no puede pedir un préstamo contra su propiedad que está dentro de una IRA en el caso de que usted necesita dinero en efectivo. Esto es particularmente importante si usted pagó todo en efectivo por su propiedad para empezar, secando el efectivo en su cuenta IRA.
Normalmente, en una cuenta IRA Roth se puede retirar el capital aportado libre de impuestos. Pero si su capital está inmovilizado en una propiedad, y no puede pedir una hipoteca sobre ella, la única opción que tiene es vender la propiedad para liberar el capital. Nadie quiere una venta forzosa.
A pesar de los muchos costes añadidos, el seguimiento de los impuestos y las obligaciones de cumplimiento y los dolores de cabeza que conlleva, en mi opinión la compra de propiedades en una IRA es una empresa que merece la pena y en la que me involucraría repetidamente si tuviera la oportunidad de volver a empezar.
Las ventajas fiscales, la tasa de rendimiento global y la capacidad de apalancamiento para acelerar la creación de riqueza y el valor neto de uno mismo merecen el esfuerzo adicional que supone. Por no hablar de que la incorporación de los bienes inmuebles a la planificación de la jubilación no sólo le ofrece la oportunidad de aprovechar las altas tasas de rendimiento potenciales, sino que también diversifica y reduce el riesgo de su cartera a largo plazo.
Siempre me ha gustado la Roth IRA desde el principio, independientemente de los argumentos en su contra que aportan muchos «expertos» financieros. La Roth es mi mecanismo de jubilación favorito, especialmente para la inversión inmobiliaria. Todas y cada una de las ganancias y los ingresos obtenidos en una cuenta Roth IRA no están sujetos a impuestos, excepto, por supuesto, cuando usted financia sus propiedades de inversión.
Es posible que su cuenta Roth tenga suficiente dinero en efectivo o acciones que pueda vender para invertir en bienes inmuebles. De hecho, si lo hace y paga en efectivo la compra de bienes de inversión en su Roth, no estará sujeto al impuesto UBIT.
Como he mencionado antes, transferir los planes tradicionales IRA y 401k a un Roth es también una opción a considerar. Sólo asegúrese de hacer una «transferencia directa» en lugar de retirar los fondos y luego volver a depositarlos en su Roth. Si hace eso, el IRS se quedará con el 20% de su dinero y no lo devolverá a menos que presente sus declaraciones de impuestos.
Otra cosa que hay que tener en cuenta es la responsabilidad fiscal que se generará al convertir una cuenta IRA tradicional o una cuenta 401k en una Roth IRA. Los planes tradicionales le permiten aplazar sus impuestos. En otras palabras, usted pospone el pago de impuestos al dejar que sus dólares antes de impuestos crezcan con el tiempo. Usted paga impuestos cuando toma las distribuciones al momento de la jubilación.
Cuando conviertas a una Roth, tendrás que pagar el impuesto sobre esos dólares hoy, y luego depositar los dólares después de impuestos en la IRA Roth. Pero eso no es tan malo, particularmente cuando se es más joven en mi opinión. Cuanto más joven seas, más beneficiosa es una IRA Roth en comparación con otros planes de jubilación por diversas razones.
No voy a entrar en mis razones porque no es de lo que trata este post, y dichas razones son de carácter personal que implican proyecciones a muy largo plazo, intenciones actuales y futuras, uso alternativo de fondos y vehículos de jubilación, tipos impositivos actuales y futuros, tasas de rendimiento y, lo que es más importante, conjeturas y puras especulaciones de las que tanto usted como yo realmente no tenemos ni idea.
Aunque ya no puedo contribuir a una cuenta Roth IRA, tuve la suerte de empezar a contribuir pronto. También tuve la suerte de realizar algunas operaciones de alto rendimiento con mi cuenta Roth IRA, así como de tener suerte con algunas selecciones de acciones que me permitieron acumular un buen montón de efectivo en mi cuenta. Como resultado, he podido aumentar y aprovechar los fondos de mi cuenta a lo largo de los años para adquirir y sacar provecho de los bienes inmuebles.
En la actualidad tengo varias propiedades inmobiliarias en mi cuenta IRA, la mayoría de ellas compuestas por condominios de gran y pequeña altura. He vendido una propiedad en el pasado, beneficiándose de una ganancia de capital libre de impuestos de 40.000 dólares, así como la conversión de dos acuerdos de compra que resultaron en una ganancia de capital libre de impuestos de 20.000 y 28.000 dólares respectivamente. El resto de las propiedades en mi Roth IRA están generando ingresos de alquiler libres de impuestos.
Debido a mis propias experiencias invirtiendo en bienes raíces con una IRA, he podido ayudar a algunos amigos a pasar por el proceso de principio a fin. En el último par de años he sido capaz de ayudar a algunos de mis clientes que hago la planificación financiera y fiscal para establecer sus IRAs autodirigidas y comprar su primera propiedad dentro. Justo el mes pasado me pagaron para revisar una IRA autodirigida, así como un plan de inversión a corto plazo que incluía la compra de bienes raíces en la IRA.
Aunque puedo ayudarle en la «estrategia» y la planificación, no soy un administrador y no puedo administrar su IRA autodirigida. Para eso necesita un profesional creíble y de buena reputación. La empresa que utilizo personalmente es Guidant Financial. David Nilssen y su equipo de Guidant han sido un recurso inestimable para ayudarme a alcanzar mis objetivos de inversión. Puede leer más sobre su programa de IRA autodirigida aquí.
Si está interesado en comprar bienes inmuebles en IRA, le sugiero que dedique mucho tiempo a investigar los pros y los contras implicados, así como los diferentes tipos de administradores que apoyarán sus objetivos de inversión.
Le recomiendo encarecidamente que empiece a poner dinero en una IRA mucho antes de pasarse a una IRA autodirigida, de modo que tenga un capital acumulado para invertir en bienes inmuebles. Empezar una desde cero te limitará al tope anual de 5.000 dólares, que cambia en función del código fiscal más actual.
Dado que los préstamos son una pesadilla para tratar dentro de una IRA, sería un reto comprar una propiedad sin una buena suma ya acumulada. Por último, en mi opinión, una Roth IRA autodirigida es el mejor mecanismo para lograr los máximos resultados con la inversión inmobiliaria desde una IRA.