Generar un flujo de caja positivo con las propiedades en alquiler
Hoy estoy inspirado para hablar sobre la generación de flujo de caja positivo de la inversión en propiedades de alquiler.
Hace un par de años, un amigo mío compró una propiedad en la zona de Dallas Fort Worth (DFW) en Texas. Esta fue su primera compra de casa, y fue una buena. Compró una casa de 1.800 pies cuadrados de 3 dormitorios y 2 baños por menos de 100 dólares el pie cuadrado cerca del centro de la ciudad.
Wow reaccioné, y supe que quería mirar en bienes raíces TX en algún momento en el camino. Si usted ha estado siguiendo mi blog usted puede saber que me gusta tomar mis ganancias de mis diversos sitios web e invertir en bienes raíces.
Generar un flujo de caja positivo con las propiedades en alquiler es uno de mis pasatiempos favoritos. Llevo invirtiendo desde principios de la década de 2000. La nueva historia de Dallas acaba de darme una razón más para entusiasmarme con ella de una manera nueva.
Así que empecé a viajar, investigando propiedades dentro del área de DFW para conocer las distintas comunidades y estudiar el mercado inmobiliario local. Empecé a establecer contactos con agentes inmobiliarios locales, abogados y contables fiscales.
Un par de años más tarde, estoy listo para hacer mi primera compra de propiedad de inversión en el área de Dallas, Texas.
El sector inmobiliario es único, ya que está muy localizado. Los valores de las propiedades y de los alquileres en una zona pueden ser drásticamente diferentes de los de otra a tan solo una milla de distancia.
Por ejemplo, cualquiera puede comprar una propiedad en Detroit por 5.000 dólares, o incluso menos. Esto es un microcosmos de lo que le ha ocurrido al estado de Michigan en su conjunto. Un condominio que se vendía por 140.000 dólares en una de las zonas más prósperas del estado se vende hoy por 60.000 dólares.
Sin embargo, la unidad hasta Ann Arbor, Michigan sólo 20 millas al suroeste y los valores de la propiedad han mantenido su propia. De hecho, algunas zonas de A2 se han revalorizado incluso durante el mercado a la baja de los últimos años.
Ann Arbor es un país propio, y por tanto una economía propia. Alberga varias sedes de empresas muy conocidas, como Borders, Dominos pizza, el programa Google Adwords y, anteriormente, Pfizer. Es una enorme granja de talentos gracias a la Universidad de Michigan, que se puede decir que dirige la ciudad en solitario.
Pero este post no es sobre Ann Arbor, así que permítanme compartir con ustedes lo que he aprendido sobre la inversión en propiedades de alquiler, en general, así como específicamente en lo que respecta a la zona de Dallas, Texas.
Hay varias razones que me atrajeron a la zona de Dallas para mi próxima compra de propiedades de inversión. De todas las razones, la estabilidad y la previsibilidad fueron probablemente los factores más influyentes.
Los bienes inmuebles en el área de Dallas Fort Worth no se han revalorizado ni depreciado en lo que parecen ser las últimas 19 décadas. Probablemente confiaría más en la seguridad de mi inversión en los bienes raíces de Dallas que en las manos del Gobierno de los Estados Unidos. Pregúntale a Mark Cuban y te dirá lo mismo.
No especulo con la revalorización de los inmuebles, ni me interesa el tema. Como alguien que practica la inversión de valor en bienes raíces, no hay mejor lugar para mí para proteger mi capital de inversión que en el área de Dallas, pensé.
Otra razón es el alto índice de migración que experimenta Texas en su conjunto. Sólo en el área de Dallas se trasladan diariamente más de 300 cuerpos. Esta tendencia está a punto de alcanzar los 24 meses, es decir, más de 200.000 nuevos cuerpos. No es de extrañar que hayan surgido restaurantes y negocios por todas partes. Dallas se ha convertido en un crisol de culturas (al menos es más evidente hoy en día) que no lo era en mi última visita hace menos de 5 años.
¿Por qué se mueve la gente? Veamos. Clima ideal, no hay impuesto estatal sobre la renta, autopistas hermosas, convenientes y bien mantenidas, gran valor de los bienes raíces, estabilidad en los precios de las viviendas, ubicación central o accesibilidad geográfica, el costo general de la vida es mucho más bajo y lo más importante, empleos y oportunidades.
Texas ha superado al estado de Nueva York como primer estado con más empresas de la lista Fortune 500. Por no hablar de todas las empresas de nueva creación en los campos del petróleo, el gas, las tecnologías de la información, la energía eólica y las energías alternativas. Los bancos, los inversores de capital riesgo y las empresas de capital privado se están trasladando a Dallas más rápido de lo que se puede decir «dinero».
Por último, tengo amigos y parientes lejanos en la zona que pueden vigilar la propiedad mientras yo no estoy. No, no quiero que se encarguen de la gestión, para eso están los administradores de fincas. Simplemente quiero que visiten el lugar una vez al año, más o menos, para asegurarse de que sigue ahí y de que nadie lo ha robado. Ese es el indio que hay en mí. La tranquilidad también cuenta
Con todo esto, dije «¿por qué no?».
Todo es más grande en Texas. Eso no es un simple dicho. Sí, no se paga el impuesto estatal sobre la renta y el coste de la vida en general es menor, pero los impuestos sobre la propiedad son ridículamente más altos.
Debido a que los impuestos sobre la propiedad en los Impuestos son del tamaño de Marte, descubrí que la ecuación tradicional que utilizo para evaluar las inversiones en propiedades de alquiler estaba mostrando más perspectivas desfavorables de lo que suele hacer. Esto sólo significa más trabajo preliminar para mí vetando propiedades.
Otra cosa que es mayor son las facturas de los servicios públicos. Esto es irónico. Al ser un estado petrolero, gasístico y energético, uno pensaría que las tarifas de los servicios públicos son más bajas en Texas. Sin embargo, es todo lo contrario. Texas tiene algunas de las tarifas de servicios públicos más altas del país. Sin embargo, la gasolina es más barata.
Dado que las facturas de servicios públicos son más elevadas, también he tenido que ajustar el componente de «reserva de vacantes» de mi ecuación de inversión en propiedades de alquiler. Normalmente asigno el 5% de la renta mensual a esta partida, pero estoy contemplando la posibilidad de aumentarla un poco.
He estado evaluando las propiedades de alquiler en Dallas desde hace una semana. He aprendido que las ejecuciones hipotecarias, las propiedades de propiedad del banco y las ventas cortas se pueden encontrar en todo tipo de mercados, buenos o malos.
Siempre hay personas que mueren, se divorcian, pierden el trabajo, etc., independientemente del lugar del mundo del que hablemos. Debido a la solidez de la economía y a la estabilidad de los precios de las viviendas, la selección en Texas puede estar lejos y ser escasa en comparación con la de Michigan, pero Texas también tiene su parte de grandes compras al igual que cualquier otro lugar.
Y debido al factor de escasez, junto con el hecho de que la gente sabe que los valores inmobiliarios se mantienen en Texas, tendré que hacer muchas más ofertas bajas de las que suelo hacer cuando compro una propiedad de inversión. No estoy esperando que esto sea un quickie en absoluto.
También me he dado cuenta de que tengo que conformarme con una cantidad de flujo de caja positivo muy inferior a la que estoy acostumbrado gracias al aumento de los impuestos sobre la propiedad, que es un gasto fijo que tengo que soportar hasta que siga siendo el propietario del inmueble.
No hace falta decir que hay que entender la inversión inmobiliaria y la zona en la que se va a invertir. No cabe duda de que necesita algún tipo de software de gestión inmobiliaria para que le resulte más fácil organizarse. Pero lo que necesita además de eso son buenos socios con los que trabajar.
Me refiero a los agentes inmobiliarios locales, abogados, contables fiscales y administradores de fincas que pueden ayudarle a desenvolverse en el terreno. De todos ellos, considero que el agente inmobiliario es el más importante. Un buen agente inmobiliario está bien conectado con el resto de los profesionales que necesitará, así que tómese su tiempo y haga sus diligencias para conseguir el agente inmobiliario adecuado para usted.
Necesitarás un agente que entienda el juego de las propiedades de alquiler y que se sienta muy cómodo haciendo ofertas ridículas que funcionen para TI y para nadie más. Me gusta trabajar con agentes que son absolutamente descarados y perseverantes como yo.
No hay muchos de estos, así que si y cuando encuentre uno, véngalo, cómaselo y haga todo lo que pueda para aferrarse a él durante todo el tiempo que planee invertir en bienes raíces de alquiler. Sólo tengo un puñado de agentes en mi agenda a los que siempre vuelvo para hacer negocios.
Sé que Texas se robó el protagonismo en este post, pero eso es sólo porque estoy considerando una inversión allí. Hay otras zonas similares en todo el país, y estoy seguro de que hay varias en su propio patio trasero.
No tiene que volar a Dallas si quiere generar un flujo de caja positivo invirtiendo en propiedades de alquiler. Los puntos de discusión subyacentes son aplicables en cualquier lugar. Sólo asegúrese de que la inversión funcione para USTED cuando la analice. Mi ecuación de inversión inmobiliaria de alquiler ganadora puede ayudar.
No es raro hacer cientos de ofertas para conseguir una que funcione para usted y el vendedor. De hecho, debido a la economía local de la que hablé anteriormente, preveo hacer muchas más ofertas en Texas de las que normalmente hago antes de conseguir que alguien pique.
Volveré y os informaré sobre mi compra en cuanto se produzca. Hasta entonces, seguiré conociendo el mercado, evaluando propiedades de alquiler y haciendo ofertas.
Descargue esta hoja de cálculo si está interesado en ver un análisis de algunas de las propiedades que estoy evaluando. He incluido algunas instrucciones para guiarle a través de los pasos que tomé para compilar esto, así como la forma en que se puede utilizar para evaluar y comparar las propiedades de alquiler.
Así pues, con los atractivos precios de los inmuebles en la mayor parte del país, que favorecen la generación de un flujo de caja positivo, ¿está la inversión inmobiliaria en alquiler en su lista de cosas por hacer? ¿Por qué o por qué no?