Cómo aumentar los ingresos por alquiler sin esfuerzo y al instante
Los ingresos por alquiler son una de mis formas favoritas de ingresos pasivos porque me permiten beneficiarme del flujo de caja continuo, de la acumulación de capital a largo plazo resultante de una hipoteca decreciente con el tiempo, de la potencial revalorización a largo plazo y de importantes deducciones fiscales.
En los bienes raíces es donde invierto muchos de los beneficios generados por mis sitios web de nicho y otros esfuerzos de ingresos pasivos. ¿Qué son los ingresos por alquiler? En pocas palabras, es el dinero generado por las rentas recibidas de los inquilinos que viven en mis propiedades de alquiler.
Si se encuentra en una situación similar en la que le gusta invertir en bienes inmuebles y beneficiarse de los ingresos por alquiler, aquí tiene una estrategia que puede poner en práctica para aumentar rápidamente los ingresos por alquiler sin mucho esfuerzo por su parte.
Siempre que las zonas en las que compre propiedades de inversión sean aptas para este enfoque, considere la posibilidad de alquilar su vivienda por un plazo más corto (por ejemplo, 6 meses) en lugar de un año. Amuebla completamente el inmueble y exige un alquiler mensual más elevado.
Algunas de las zonas en las que tengo propiedades de alquiler son perfectamente propicias para este modelo, pero otras zonas no lo son. Tendrá que determinar si puede hacer que esto funcione donde se encuentran sus propiedades de alquiler.
Este enfoque puede llevar a una mayor desocupación, pero aun así le situará en una mejor posición en términos de ingresos totales por alquiler. ¿Cómo es eso? Echemos un vistazo rápido.
Si es dueño de una unidad que normalmente alquila por 1.200 dólares sin amueblar durante un período de 12 meses, considere la posibilidad de amueblar completamente la unidad y alquilarla por 1.600 dólares durante un período de 6 meses para aumentar los ingresos por alquiler.
Supongamos que su unidad, si se alquila por 1.600 dólares y sólo por 6 meses, sólo permanece ocupada el 70% del año, por lo tanto una media del 30% de vacantes o algo menos de 4 meses vacantes durante el año. Supongamos ahora que con una tarifa inferior de 1.200 dólares, pero sin amueblar y con un plazo de 12 meses, usted experimenta una ocupación del 90%, por tanto un 10% de desocupación o algo más de 1 mes al año.
Hagamos las cuentas. 1.600 dólares al mes al 70% del año equivalen a 13.440 dólares, mientras que 1.200 dólares al mes al 90% de ocupación equivalen a 12.960 dólares al año. Revelador, ¿no? La diferencia puede ser más favorable si se consigue reducir la desocupación del 30% al 25%, 20%, 15% o incluso menos.
Tengo una propiedad que he estado alquilando en estos términos desde hace años y, toco madera, ¡la propiedad aún no se ha quedado vacía ni siquiera una semana completa! Esta simple estrategia por sí sola aumentará el retorno de la inversión (ROI) de los ingresos por alquiler.
Muchos rehúyen este enfoque porque prefieren la seguridad de un flujo de caja constante, sabiendo que sus propiedades se alquilarán durante un año completo. Prefieren fijar un alquiler más bajo a los 12 meses que obtener una renta más alta sólo durante 6 meses y preocuparse por reemplazar al inquilino. Supongo que todo se reduce a la recompensa del riesgo.
Personalmente esta estrategia me ha funcionado muy bien en varias propiedades que conozco. Puedes agilizar el proceso de búsqueda y sustitución de inquilinos de forma significativa con el tiempo a medida que adquieres más experiencia invirtiendo en propiedades de alquiler. Me gusta empezar a anunciar con mucha antelación para poder seleccionar a los inquilinos, conseguir que se firmen los contratos de alquiler y hacer la transición rápidamente cuando llegue el momento.
Esta estrategia tiene también otras ventajas secundarias. En primer lugar, creo que los muebles y los electrodomésticos son hoy más baratos que nunca: ¿qué ha pasado con la inflación? Al menos, hoy se obtiene mucho más valor por el dólar que en el pasado.
Dicho esto, no solo acumulará muebles de calidad a precios asequibles, sino que también podrá amortizar sus muebles con el tiempo y beneficiarse de las ventajas fiscales. Algunos incluso van por el camino más agresivo y reclaman la deducción de la Sección 179 del IRS y deducen el precio COMPLETO de los muebles en el primer año en lugar de depreciarlos a lo largo del tiempo, beneficiándose así aún más de las ventajas fiscales.
Por lo tanto, no sólo se beneficia de un aumento de los ingresos por alquiler, sino que también se beneficia de no pagar tantos impuestos, o incluso de recibir potencialmente dinero del tío Sam, dependiendo de su situación personal.
Si no lo hace o cree que esta estrategia no funcionará en su barrio de alquiler, intente al menos aumentar los ingresos por alquiler ajustando los pagos de la renta. Los inquilinos esperan que el alquiler aumente con el tiempo, especialmente en un periodo de inflación.
Es posible que pueda justificar un aumento del alquiler incluso sin que la inflación sea un factor. El mantenimiento regular, el desgaste y las roturas pueden llevar a un aumento del alquiler con el tiempo. En cualquier caso, asegúrate de que estás cobrando una cantidad justa y de que te llevas la parte que te corresponde.