Arbitraje – Cómo utilizar su hipoteca como herramienta de creación de riqueza
Voy a contradecir lo que he dicho en el pasado sobre mis opiniones sobre la deuda hipotecaria para articular por qué las hipotecas pueden ser apalancadas como herramientas de creación de riqueza a través de un simple arbitraje.
¿Qué es el arbitraje? En términos más sencillos, es la transferencia de recursos de un resultado menos favorable a un ingreso más favorable. Por ejemplo, comprar un caramelo por 0,50 céntimos y venderlo por 1 dólar, o pedir prestado dinero a un tipo de interés del 4% y luego prestarlo al 6%. ¿Se parece a lo que hacen los bancos?
Durante mucho tiempo creí y prediqué no tener ninguna deuda hipotecaria sobre una propiedad residencial personal, es decir, la casa en la que se vive. Esto sigue siendo cierto, pero ese mensaje es principalmente para aquellos que carecen de disciplina o de los conocimientos financieros necesarios para poder aprovechar las oportunidades de arbitraje alternativas.
Mientras que pagar su hipoteca tiene sus beneficios, no pagarla también tiene una cantidad significativa de beneficios que voy a discutir en este post. La razón por la que estoy especificando la casa en la que vives es porque he sido y sigo siendo favorable a una buena deuda contraída para comprar una propiedad de inversión de la que puedas beneficiarte financieramente a largo plazo. Invertir en bienes raíces es una de mis formas favoritas de generar ingresos pasivos y construir riqueza a largo plazo.
Las hipotecas tienen todo el sentido del mundo si se dispone de oportunidades de inversión alternativas. Lo que impide a muchos considerar las alternativas es el elemento de riesgo que conlleva, o la posible pérdida de capital. Aunque a cada uno lo suyo, este enfoque, en mi opinión, acaba costando al propietario no sólo la oportunidad de ganar exponencialmente más dinero sobre su patrimonio, sino también dinero de su bolsillo cuando se tienen en cuenta los impuestos sobre la renta y la inflación en la ecuación.
Así, mientras que muchas personas preferirían tener sus casas pagadas y estar libres de deudas, los ricos, por otro lado, se consideran libres de deudas basándose en la liquidez en sus balances y en el flujo de caja para pagar grandes préstamos como una hipoteca en cualquier momento que deseen. Entienden que las hipotecas son uno de los mejores mecanismos de creación de riqueza y uno de los que más rápido les puede llevar a su objetivo de liquidez.
Piénselo, ¿por qué iba a inmovilizar su dinero en efectivo y eliminar los posibles beneficios fiscales, a menudo con un rendimiento neto nulo, cuando puede invertir su dinero en otra parte?
Otra de las ventajas de muchas hipotecas es que uno puede simplemente salirse de una hipoteca en cualquier momento. Claro que su crédito se verá afectado, pero ¿a quién le importa cuando tiene mucha liquidez? ¿Necesita una casa la próxima vez? No hay problema, pague en efectivo. El dinero que se ahorra hoy en la compra de una vivienda puede invertirse en instrumentos que ofrezcan una mayor rentabilidad.
¿Pueden las autoridades perseguirle por el impago de la deuda hipotecaria? No en la mayoría de los casos. La mayoría de los préstamos hipotecarios son préstamos de cuota simple. El prestamista puede rebajar su crédito, pero no puede perseguirle personalmente y liquidar sus bienes. El crédito se puede reparar en siete años si no me equivoco. No estoy sugiriendo que elabores tu plan de vida basándote en estos datos, pero es bueno que los conozcas.
Incluso las empresas entienden que esta es la forma correcta de hacerlo. Muchas grandes empresas tienen el efectivo para pagar la deuda, pero no lo hacen. Entienden el poder del apalancamiento. De hecho, ¡la mayoría de las empresas están muy apalancadas! ¿Por qué? Consiguen deuda pública en forma de bonos al 8% y se dan la vuelta para ganar un 15% con ese dinero. Lo tienen claro.
¿Por qué los individuos no pueden hacer lo mismo? Sí pueden. Los que han invertido en sus conocimientos financieros pueden utilizar las hipotecas como herramientas de creación de riqueza. Una hipoteca no es necesariamente algo malo. Se puede utilizar como arbitraje para aprovechar lo que no se tiene y, sin embargo, beneficiarse de los rendimientos compuestos del patrimonio y del ahorro fiscal.
Me gusta visualizar escenarios específicos cuando estoy aprendiendo, así que consideremos lo siguiente:
Supongamos que ha comprado una propiedad de inversión por valor de 250.000 dólares con un pago inicial del 20%, es decir, 50.000 dólares. Al dar el 20% de entrada, tienes el control total del 100% del activo valorado en 250.000 dólares. ¿Altamente apalancado? Sí, creo que sí. No puede hacer esto en el mercado de valores, ya que puede operar con un margen del 50% en el mejor de los casos.
Puede amortizar los bienes de inversión durante 27 años, lo que en este caso supone una deducción de 9.259 dólares al año. Si está en el tramo impositivo del 25%, sólo la deducción por depreciación le ahorraría 2.315 dólares en impuestos, o aproximadamente un 4,6% de rendimiento sobre 50.000 dólares de patrimonio.
Suponiendo una modesta revalorización del 3% de la propiedad, habrá ganado 7.500 dólares adicionales, es decir, aproximadamente un 15%, lo que le sitúa en un 19,6% de rentabilidad sobre un capital de 50.000 dólares. Supongamos que ha pagado 1.500 dólares de capital y ha generado otros 2.400 dólares (200 dólares al mes) de flujo de caja positivo procedente de los alquileres; ahora tiene 3.900 dólares más, aproximadamente un 7,8%, lo que eleva la rentabilidad total del capital a un buen 27,4%.
Estas cifras podrían ser más «floridas», pero he mantenido un enfoque relativamente conservador a efectos de demostración.
Veamos otro escenario en un ejemplo ligeramente diferente. Supongamos que se obtiene una hipoteca de 200.000 dólares al 7% sobre una propiedad de 250.000 dólares. Suponiendo que está en el tramo impositivo del 25%, su tipo de interés efectivo es del 5,25%. Por lo tanto, su gasto anual en intereses es de 10.500 dólares o 315.000 dólares de coste total del préstamo en un periodo de 30 años.
¿Puedes hacerlo mejor invirtiendo los 200.000 dólares en efectivo en otro lugar, suponiendo que los tuvieras, en lugar de pagar la hipoteca? Echemos un vistazo.
200.000 dólares invertidos al 8% compuesto a lo largo de 30 años producen unos ingresos totales por intereses de 1.812.531 dólares. Suponiendo el mismo tramo impositivo del 25%, tendrás 1.359.398 dólares en el bolsillo. Ya sé que estoy asumiendo una tasa compuesta del 8%, sobre la que puedes tener una opinión a pesar de lo que dicen todos los gráficos históricos.
Entiendo que la amarga realidad puede decir lo contrario. Dicho esto, existen oportunidades alternativas para aquellos que han invertido en su educación financiera, como la inversión en rentas vitalicias indexadas a la renta variable que pueden rendir de forma realista un 8% de interés fijo sobre 200.000 dólares de efectivo aparcado o la inversión en el extranjero a tipos de interés libres de riesgo más elevados, entendiendo que existe riesgo forex y geopolítico.
No he tenido en cuenta la revalorización de la propiedad porque esto se aplicaría igualmente a ambos escenarios. Entonces, ¿cuál es la prisa por pagar la hipoteca? ¿Preferirías pagarla antes de tiempo o tener unos cuantos millones extra en tu cuenta bancaria en el futuro?
Veamos esto de una manera ligeramente diferente. Si la persona A está interesada en una hipoteca de sólo interés y la persona B no cree en las hipotecas, suponiendo que tienen el mismo valor neto en la actualidad, ¿quién saldrá ganando financieramente si ambos compraran una propiedad de 250.000 dólares?
Persona A
- Valor neto actual: 250.000 dólares
- Compra una casa por 250.000 dólares
- Paga 50.000 dólares de entrada
- Toma una hipoteca de sólo interés por 200.000 dólares al 7%
- Invierte los 200.000 dólares restantes del patrimonio neto
- Activos = 250.000 dólares de vivienda
- Pasivo = préstamo hipotecario de 200.000 dólares
- Inversiones = 200.000 dólares al 8% de interés anual
Persona B
- Valor neto actual: 250.000 dólares
- Compra una casa por 250.000 dólares
- Paga 250.000 dólares
- Activos = casa de 250.000 dólares – sin deudas
Hagamos las siguientes suposiciones:
- Revalorización: 4% de revalorización anual de la propiedad para ambos propietarios
- Nivel impositivo: 25% para ambos propietarios
Veamos en qué situación se encuentra cada persona al cabo de 30 años.
Persona B
- Patrimonio inicial: 250.000 dólares
- 4% de revalorización anual en 30 años: 560.849 dólares
- Patrimonio neto actual: 810.849 dólares
Persona A
- Patrimonio inicial: 250.000 dólares
- 4% de revalorización anual en 30 años: 560.849 dólares
- 8% de retorno de la inversión, neto del 25% de impuestos: 1.359.398 dólares
- Total de intereses hipotecarios pagados después de la deducción / beneficio fiscal del 25%: (315.000 dólares)
- Pago de la hipoteca: ($200,000)
- Patrimonio neto actual: 1.655.247 dólares
La persona A tiene una ventaja de 844.398 dólares, es decir, casi un millón de dólares en un horizonte de 30 años.
El arbitraje puede ser tan poderoso que a veces se puede pedir un préstamo a un tipo de interés superior al que se gana y seguir ganando dinero a largo plazo. ¿Por qué? Por el poder de la capitalización. Veamos cómo.
Supongamos que ha pedido prestados 100.000 dólares a un tipo de interés del 8%. Suponiendo que esté en el tramo impositivo del 25%, el coste efectivo del préstamo es sólo del 6%. Por lo tanto, su interés anual es de 6.000 dólares o 180.000 dólares en 30 años.
Supongamos que puede obtener una rentabilidad del 6% sobre los 100.000 dólares, lo que supone una rentabilidad total de 474.349 dólares en 30 años. Suponiendo el mismo tramo impositivo del 25%, se quedará con 355.762 dólares en el bolsillo después de pagar al tío Sam. Si se quitan los pagos de intereses de 180.000 dólares, se habrá beneficiado en 175.762 dólares de este simple arbitraje de inversión.
¿WOW? ? ?
Sí, lo sé. El problema es que muchos no ven las hipotecas como una herramienta de creación de riqueza, por lo que muchos planificadores financieros simplemente no incluyen las hipotecas en la estrategia financiera de sus clientes. Personalmente creo que es una de las mejores estrategias con ventajas fiscales para crear riqueza.
Entiendo que esta información puede llevar algún tiempo para digerirla y aceptarla, especialmente si nunca se ha expuesto a este tipo de análisis. Simplemente no estamos acostumbrados a ver las hipotecas bajo esta luz. ¿Nos estamos perdiendo algo?
Usted puede arbitrar su camino en toneladas de oportunidades en bienes raíces ayer, hoy y mañana. En mi opinión, se puede ganar dinero en el sector inmobiliario en cualquier tipo de economía o época. La mayoría de los más ricos de nuestra nación han creado más riqueza con los bienes raíces que con cualquier otro tipo de actividad.
Actualmente tenemos más de 300 millones de estadounidenses, y se prevé que esta cifra supere los 400 millones en 2050, que está «a la vuelta de la esquina». Es probable que la demanda de bienes inmuebles no haga más que aumentar y, al igual que en nuestro pasado histórico, los bienes inmuebles volverán a ser la base subyacente de una gran parte de la creación de riqueza que tendrá lugar en los próximos años.
Personalmente, me encantan los bienes inmuebles por el factor de apalancamiento, las ventajas fiscales a través de la depreciación y demás, las potenciales ganancias de capital a través de la apreciación del valor de la propiedad y el flujo de caja a corto plazo resultante de los alquileres cobrados.
¿Cómo puedo crear riqueza personalmente en el sector inmobiliario? Arbitraje, arbitraje, arbitraje. Puede leer mi enfoque de la inversión en valor en el sector inmobiliario aquí.
Cuando la mierda golpea el ventilador que son en realidad más seguro si usted tiene un gran saldo de la hipoteca en relación con alguien que ha pagado mucho en su propiedad. ¿Por qué? Los bancos ejecutan primero las hipotecas de quienes tienen más capital en sus propiedades porque es ahí donde pueden recuperar la mayor cantidad de dinero.
Es triste pero cierto. Aquellos que están totalmente apalancados (es decir, hipotecas con cero de entrada) esencialmente trasladan todo el riesgo de sus balances personales a los bancos. Dicho esto, ¿por qué iba uno a poner capital en su casa? Piénsalo, si pierdes tu trabajo y ya no tienes flujo de caja, ningún banco te prestará sin importar el capital que tengas en tu casa. Entonces, ¿de qué sirve todo ese patrimonio neto después de todo? ¿Por qué te apresuras a pagar tan rápido?
La mayoría de la gente considera que pagar las hipotecas es el enfoque más conservador, pero irónicamente es justo al revés. Tener el efectivo, o la liquidez para cubrir las emergencias es lo que me parece más conservador. Prefiero tener ese efectivo líquido.
Si está interesado en hacer algunos números, y en particular si está interesado en la inversión inmobiliaria, ya sea ahora o más adelante, le recomiendo encarecidamente dos herramientas eficaces que le ayudarán a hacer números, como el retorno de la inversión, las tasas de capitalización, las finanzas pro forma, el análisis de sensibilidad (si/entonces y el análisis «qué pasa si»).
Se trata de paquetes de software cuyo coste es muy razonable y que recomiendo encarecidamente. Su coste nominal merece la pena.