Inversión en valor de las propiedades inmobiliarias en alquiler
Estoy escribiendo este post en un vuelo de dos horas de American Airline al aeropuerto de Detroit. Mi mujer se ha quedado dormida a mi lado y yo estoy bien despierto.
Michigan es el lugar donde comencé mis esfuerzos de inversión inmobiliaria, y este viaje me ha inspirado a escribir sobre cómo empecé y el potencial en la inversión de valor en bienes raíces de alquiler.
Un año después de graduarme de un programa de maestría y de trabajar en la América Corporativa, había reunido una buena cantidad de ingresos discrecionales y estaba contemplando cómo invertirlos. Dado que había llegado al máximo de mis cuentas de jubilación (401k y Roth IRA), mis opciones eran bloquear los fondos en una cuenta de ahorro o CD, o invertirlos en otros activos que produjeran ingresos.
Pensé que era lo suficientemente joven como para poder digerir más riesgo, así que estudié varias opciones de inversión de naturaleza más agresiva. De todas las opciones consideradas en aquel momento, la inversión de valor en bienes inmuebles era la que más me atraía para empezar.
Así que busqué la mejor oferta de financiación del momento, obtuve la preaprobación y busqué mi primera propiedad de alquiler. Compré mi primer condominio en una zona bastante acomodada con un 15% de descuento a un vendedor motivado que quería salir de Michigan lo antes posible.
Debido a mi , un balance decente y un flujo de caja estable de un trabajo seguro, pude asegurar un préstamo 80/20, con el 80% del importe del préstamo a un tipo de interés fijo del 5%, y el 20% a un tipo variable. Pude financiar el 100% del precio de compra, y negocié que el vendedor pagara todos los gastos de cierre.
Después de tener en cuenta todos los gastos de gestión, mi hipoteca, los impuestos y una pequeña reserva, estaba obteniendo un flujo de caja positivo de 100 dólares al mes. Es decir, 1.200 dólares anuales. Aunque la cantidad puede parecer poco, piense que mi inquilino estaba pagando la propiedad en mi nombre.
¿Qué significa esto? Significa que, dado que compré una propiedad que vale 145.000 dólares por 120.000 dólares sin ningún pago inicial, el pago del alquiler recibido del inquilino durante los próximos X años pagaría la propiedad por completo. En el peor de los casos, si no hay revalorización, acabaré siendo dueño de una propiedad que vale 145.000 dólares en el año X sin haber invertido un céntimo en ella.
Para entender el verdadero rendimiento de la inversión, hay que tener en cuenta los pagos del principal que el inquilino pagaba en mi nombre. Por tanto, si mi préstamo se redujo de 120.000 a 118.000 dólares al final del primer año debido a los pagos de alquiler recibidos del inquilino, esencialmente gané 2.000 dólares adicionales además de los 1.200 dólares de flujo de caja positivo (diferencia entre los pagos de alquiler entrantes y salientes relacionados con la propiedad). Esta cantidad aumenta a lo largo de los años a medida que se paga más capital y menos intereses.
Hay otros dos factores que contribuyen al rendimiento total de la inversión: la revalorización y los beneficios fiscales. La revalorización de la propiedad nunca es un factor en mi toma de decisiones de inversión. Si la propiedad se revaloriza, considero que la revalorización es la guinda del pastel. Los beneficios fiscales son agradables, y deben contemplarse también como parte del proceso de toma de decisiones.
Varios libros le dirán que hay varios tipos de inversores inmobiliarios. En mi opinión, todos estos tipos se reducen a dos: el inversor de valor y el especulador.
La inversión especulativa es lo que condujo en parte a la burbuja inmobiliaria y acabó por estallar. Se trata de un estilo de inversión en el que los inversores especulan con el crecimiento o la revalorización futuros de la propiedad.
La inversión especulativa estaba en su apogeo en ciudades «glamurosas» de Estados como Florida, California y Nevada. Los inversores compraban y vendían propiedades por minutos. De hecho, muchos se limitaban a comprar contratos de compra (el derecho a comprar la propiedad cuando se construye) y los volteaban para obtener grandes beneficios incluso antes de que se pusiera la primera piedra.
Las cosas se volvieron absolutamente locas, ya que los «flippers» ganaban todo tipo de dinero. Cada día aparecían páginas web en las que compradores y vendedores se reunían y transaccionaban sus inmuebles. Los niveles de actividad por sí solos hacían subir artificialmente la demanda y, por tanto, los precios de las propiedades.
La inversión en valor, en cambio, es un enfoque más conservador que no implica conjeturas ni especulaciones. La inversión en valor evalúa el activo subyacente que se compra y su verdadero potencial de generación de ingresos ahora y en el futuro, teniendo en cuenta el valor residual del propio activo.
Los inversores en valor están interesados en proteger el capital de inversión y ven con buenos ojos un crecimiento lento y constante. Tienen un menor apetito por el riesgo y, por lo general, tienden a tomar decisiones basándose más en la mejor opción disponible en relación con otras que se están evaluando.
Las diferencias entre la inversión especulativa y la inversión en valor en el sector inmobiliario son las mismas que para un inversor en bolsa, o cualquier otro inversor en cualquier otra disciplina. ¿Cuál es usted?
Nunca me interesó invertir en propiedades para ganar dinero rápido. Siempre que evalúo propiedades para invertir, me pregunto «¿voy a ganar dinero el día que compre la propiedad?». Si la respuesta es afirmativa, entonces suelo ir a por ella.
Si sé que puedo cerrar una propiedad hoy y alquilarla mañana para obtener un flujo de caja positivo, la operación no tiene sentido para mí. El hecho de que esa propiedad se revalorice es irrelevante para mis fines de inversión en valor. Si lo hace, como he dicho, lo considero la guinda del pastel.
¿Significa eso que no volteo propiedades? Por supuesto que no. En el pasado las he volteado cuando la operación tenía sentido. Pero, ¿es éste el estilo principal de mi enfoque de inversión en valor? Por supuesto que no. Una vez compré dos contratos de compra en una ciudad que alberga una popular universidad. A los tres meses de tener el contrato, un inversor vino a buscar lo mismo.
Como yo había entablado una relación con el promotor y le había enviado otros 6 clientes potenciales que le habían comprado, me puso en contacto con el nuevo inversor. Acabé vendiendo uno de los contratos con una ganancia del 28,5%. En ese momento no se había iniciado el desarrollo y me beneficié de un trozo de papel.
El inversor es hoy un amigo mío, y ambos disfrutamos de un flujo de caja muy saludable gracias a nuestras inversiones en el proyecto. En retrospectiva, esta inversión era una joya por el flujo de caja que genera, y no debería haberle vendido el contrato. Todavía hoy se lo digo.
Muchas de mis propiedades se han revalorizado con el paso del tiempo, y después de tener en cuenta la reducción del principal del préstamo gracias a mis inquilinos, estoy sentado en una buena parte de la equidad en todas mis propiedades. Sin embargo, esto no ha cambiado mi estilo de inversión. Sigo siendo un inversor de valor, como lo era hace años cuando empecé.
Encontrarás todo tipo de ecuaciones de inversión según el libro de inversión inmobiliaria que leas o el gurú que oigas predicar. En mi caso, siempre me he ceñido a una ecuación y siempre he salido ganando. Mi ecuación es la siguiente:
- Alquiler mensual
Menos
- Pago de la hipoteca (principal e intereses)
- Impuestos
- Cuotas de la asociación
- Reservas para reparaciones
- Reservas de vacantes
- Reservas de gestión inmobiliaria
- Seguros
= Flujo de caja positivo
Flujo de caja positivo / Inversión inicial = Tasa de rendimiento del primer año
Ejemplo:
Este ejemplo se refiere a un condominio que compré en 2007. Encontré la propiedad en una alerta de la MLS que recibí de un agente local de la zona donde quería comprar.
Cuando decido dónde quiero comprar, suelo ponerme en contacto con un agente local inmediatamente y dedicar 20 minutos a comunicarle mis criterios, la frecuencia de las actualizaciones y qué variables quiero que muestren los informes de actualización. Esto me permite jugar a mi conveniencia y evaluar la propiedad en función de las variables que más me interesan.
Encontré una propiedad listada en 90.000 dólares que estaba valorada en 125.000 dólares cuando revisé los comparables y el historial de precios. Vi que la propiedad fue listada inicialmente por $123,500 y posteriormente se redujo 3 veces en un período de 3 meses hasta $98,000.
Tenía el presentimiento de que el comprador quería salirse inmediatamente, así que programé una visita a la propiedad y, después de tomar unas copas durante la cena con el agente vendedor, conseguí sonsacarle que la propiedad estaba totalmente pagada y que los propietarios vivían en Florida.
Para abreviar la historia, pude comprar la propiedad por 70.000 dólares. Basándome en mi investigación de los comparables de la zona, sabía que podía conseguir 1.200 dólares al mes de alquiler.
Veamos ahora los gastos, o fondos salientes.
- Pago de la hipoteca (principal e intereses) = 490 dólares
- Impuestos = 2.800 dólares al año o 233 dólares al mes
- Cuotas de la asociación = 190 dólares
- Reservas para reparaciones (5%) = 55 dólares
- Reservas de vacantes (5%) = 55 dólares
- Reservas de gestión de la propiedad (10%) = 110 $.
- Seguro = 170 dólares anuales o 14 dólares al mes
Gastos totales = 1.147 dólares al mes
Flujo de caja positivo = 53 dólares al mes o 636 dólares al año
Mi inversión inicial fue de aproximadamente 2.000 dólares en gastos de cierre, inspección del condominio y algunas otras facturas diversas. Estructuré el acuerdo sin pago inicial. La siguiente es mi tasa de retorno de la inversión del primer año.
$635 / 2,000 = 31.75%
¿Estoy realmente tan desesperado por 635 dólares al año como para aceptar todos los dolores de cabeza asociados a la propiedad? No, no estoy desesperado. Considere que los 635 dólares sólo crecerán con el tiempo, y que tendré una propiedad por valor de 125.000 dólares en unos pocos años esencialmente sin tener que pagar por ella.
Disfrutaré de un flujo de caja positivo y de beneficios fiscales a corto plazo, y la propiedad también puede revalorizarse en el futuro. Sobre todo, replicar esto en múltiples propiedades suma, especialmente a largo plazo.
Como los informes de tasación se acercaban a los 120.000 dólares, pude conseguir que me eximieran del Seguro Hipotecario Privado (PMI). Las entidades de crédito suelen cobrar un PMI para proteger sus intereses si el importe del préstamo supera el 80% del valor de la propiedad. Como la relación préstamo-valor era mucho más baja (70.000 $ / 120.000 $ = 58%), pude conseguir la exención del PMI en la operación.
Tenga en cuenta que la ecuación no tiene en cuenta la revalorización ni los beneficios fiscales. Sólo se centra en si la propiedad produce un flujo de caja positivo en su estado actual. También mide la tasa de rendimiento basándose únicamente en el primer año de inversión, ya que los años siguientes sólo serán más altos.
Si la rentabilidad es aceptable al primer año, sólo aumentará con el tiempo, ya que el componente principal de la cuota hipotecaria disminuye con el tiempo. Entiendo que otras variables como los impuestos pueden aumentar, y puedes ajustar la renta para repercutir el aumento al inquilino.
Suelo estudiar las cifras de los alquileres en la zona en la que quiero comprar consultando los anuncios clasificados del domingo, los listados de la web y poniéndome en contacto con los agentes inmobiliarios de la zona. Los agentes inmobiliarios tienen acceso a los Servicios de Listas Múltiples (MLS) que anuncian las propiedades disponibles para la venta o el alquiler. Es muy fácil encontrar propiedades comparables en la zona exacta en la que estás buscando para hacerte una idea de cómo son los alquileres.
El último punto que quiero comentar es el relativo a los administradores de fincas. Si su ecuación se queda apenas corta, considere la posibilidad de eliminar la reserva del 10% del administrador de la propiedad. Yo entrego mis propiedades a gestores para no tener que lidiar con el inquilino y los problemas que surgen de la relación.
La mayoría de los administradores de propiedades cobran un 10% del importe del alquiler mensual para «gestionar» la propiedad. Sinceramente, no creo que hagan mucho y la gestión de la propiedad es un negocio lucrativo si se puede entrar en él y construir una cartera saludable. Sin embargo, la tranquilidad vale la pena para mí, incluso si sólo hacen un viaje al año a mi propiedad para desatascar el desagüe del fregadero de la cocina para mi inquilino.
Me di cuenta del tremendo potencial de la inversión en valor de alquiler en bienes raíces después de comprar mi segunda propiedad, luego la tercera y así sucesivamente. Si se acumula una propiedad sobre otra, aumenta el flujo de caja, los beneficios fiscales, la revalorización y la acumulación de capital.
Sin embargo, el aspecto más importante y más impactante es la capacidad de acelerar el pago de una propiedad con el flujo de caja de otra. Considere este escenario. Usted compra su primera propiedad y disfruta de un flujo de caja positivo de 53 dólares mensuales. Esto supone 636 dólares al año que puede utilizar para pagar el capital y acelerar el pago de la propiedad.
También puede invertir en su segunda propiedad y utilizar el flujo de caja de la primera para acelerar el pago del préstamo de la segunda. Una vez que haya pagado una sola propiedad, su flujo de caja aumentará significativamente. En el ejemplo que he proporcionado anteriormente, los 490 dólares de pago de capital e intereses pasarán a ser todos suyos. Sumados a los 53 dólares, su flujo de caja mensual será de 543 dólares, más que suficiente para pagar una nueva hipoteca sobre otra propiedad.
La idea es pasar el flujo de caja de uno a otro y mantener la bola de nieve. Con el tiempo, puede decidir vender una propiedad aquí y allá y beneficiarse de la ganancia inesperada de efectivo resultante de la venta. También tiene la opción de obtener una línea de capital de los bancos incluso cuando una propiedad no está totalmente pagada, siempre que tenga un capital positivo en ella. Yo llamo a esto el efecto parlay de la inversión inmobiliaria de alquiler.
A pesar del éxito que he tenido en la inversión en valor en el mercado de valores, disfruto mucho más de la inversión inmobiliaria en alquiler.
Un factor común que desanima a muchos potenciales inversores inmobiliarios de alquiler es la molestia que supone la gestión de inquilinos y propiedades. Llevo años dedicándome a esto y, si me preguntas, no creo que haya ninguna molestia importante en absoluto.
Claro que han surgido cosas aquí y allá, pero yo no las llamaría molestias. El poco trabajo que conlleva merece la pena dados los beneficios muy superiores y a largo plazo que se derivan de la inversión inmobiliaria en alquiler.
El trabajo que conlleva tampoco te molestará si te apasiona de verdad y disfrutas con lo que haces. Ya sabes lo que dice el refrán.
Dicho esto, siempre he creído que la clave de mi éxito ha sido invertir en zonas de calidad que atraen a inquilinos de calidad. Si quisiera, podría tener cuatro veces las propiedades que tengo hoy si invirtiera en zonas de menor calidad y, por tanto, pagara menos por cada propiedad. Pero eso no es lo que me gusta.
Quiero inquilinos de calidad con trabajos buenos y estables, que además cuiden bien de mi propiedad. Tampoco quiero que mis administradores de la propiedad (y ocasionalmente yo en una visita aleatoria) corran el riesgo de resultar heridos cuando vayan a cobrar los alquileres.
Si el trabajo que conlleva o las «molestias» es lo que realmente le aleja de la inversión de valor, considere la posibilidad de contratar a un administrador de propiedades. La razón por la que entrego todas mis propiedades a gestores profesionales es exactamente esa, crear más tiempo y tranquilidad mientras me centro en hacer crecer mi cartera y depositar los cheques mensuales.
Sin embargo, le sugiero que gestione una propiedad por su cuenta el primer año que se involucre. Es importante entender y aprender los entresijos de la inversión inmobiliaria de alquiler. Desarrolle relaciones con manitas y contratistas, o tome una clase y adquiera los «conocimientos» básicos sobre el mantenimiento de la casa. Aunque no tenga que utilizarlos, nadie podrá quitarle su formación, y podrá hablar con los contratistas de forma más inteligente.
Sin embargo, en algún momento llega un punto de inflexión en el que hay que ceder el control a los administradores de fincas, ya sea a la fuerza (porque otras prioridades se imponen en la vida, como peces más grandes que freír) o de forma voluntaria (simplemente porque se quiere).
Podría haber prescindido de esta sección, pero como aún nos queda tiempo de vuelo y este post se está alargando tal y como está, he pensado que podría echar mano del fregadero de la cocina.
Elijo comprar mis propiedades bajo una Compañía de Responsabilidad Limitada (LLC) independiente que tiene su propia cuenta bancaria y Número de Identificación de Empleado (EIN). Además, elijo tener la LLC bajo una estructura de fideicomiso revocable en vida.
¿Por qué hago esto? Lo hago para protegerme de cualquier reclamación relacionada con la responsabilidad. Al separar cada propiedad en su propia entidad, estoy protegiendo a cada una de las reclamaciones de la otra. Además, me protejo creando una separación objetiva entre yo y mis «empresas», que en realidad son propiedades. Tampoco mezclo fondos de una LLC a otra o a mi propia cuenta personal.
El coste total de la instalación de todo es inferior a 300 dólares, y los beneficios merecen la pena. Ninguna de las escrituras o títulos son de mi propiedad. En su lugar, LLC X, Y o Z son los propietarios. Sí, soy muy pobre sobre el papel, y me gusta que sea así.
En la sociedad de gatillo fácil en la que vivimos hoy en día, cualquiera puede presentar una demanda frívola contra ti. Respeto mucho a los abogados y son algunos de los profesionales más inteligentes que existen. Sin embargo, ellos también necesitan ganarse la vida.
Cuando un abogado contempla tomar un caso de demanda contra mí, saben que tomará mucho tiempo navegar a través de la estructura de la LLC / fideicomiso, por lo que es más caro que beneficioso para tomar el caso. El tiempo de un abogado es muy caro, y entienden que es mejor trabajar en casos más fáciles y hacer que $ 250 por hora tasa facturable.
Puede pasarse meses aprendiendo a hacer todo esto y hacerlo usted mismo, o contratar a un abogado para que se lo monte. Los honorarios serán elevados, pero los beneficios merecen la pena. Una alternativa a la contratación de un abogado es Sócrates, un sitio web fundado y gestionado por abogados.
Sócrates le proporciona todos los formularios y documentos que necesita para hacerlo por su cuenta. Su trabajo es revisado por un abogado para garantizar su exactitud. Me encanta este servicio y lo uso a menudo para todos mis negocios.
Un último punto: lleve siempre un seguro amplio para cada una de las propiedades. Además, obtenga una póliza de seguro de paraguas. Los 400-500 dólares extra de la prima anual merecen la pena. También es deducible de impuestos.
Invertir en inmuebles de alquiler tiene sus ventajas fiscales. Si participa activamente en su negocio de alquiler de propiedades, puede reclamar los gastos relacionados con el negocio, como los kilómetros recorridos, la depreciación del coche, el seguro del coche, los gastos de teléfono móvil, etc. Si gestionas tus propiedades desde casa, puedes incluso deducir parte de tu hipoteca o alquiler, facturas de servicios públicos, etc. Puedes leer más sobre mi debate sobre las deducciones fiscales aquí.
Además de todas las deducciones de gastos, también puede optar por beneficiarse de una deducción no monetaria, que es la depreciación de su propiedad o propiedades. Las deducciones no monetarias significan que obtienes un descuento fiscal (en forma de gasto deducible) sin tener que gastar dinero real de tu bolsillo.
¿Cómo es posible? El Servicio de Impuestos Internos (IRS) le permite depreciar su propiedad de alquiler durante 27,5 años. Por lo tanto, si usted compra una propiedad de alquiler por 100.000 dólares en enero, se le permite deducir 3.636 dólares (100.000 dólares divididos por 27,5) cuando llegue el momento de la declaración de impuestos. La deducción reduciría su renta imponible y, esencialmente, su tipo impositivo efectivo.
Puede deducir la misma cantidad cada año hasta que haya deducido la totalidad de los 100.000 dólares de forma acumulada en 27,5 años.
Mucho de lo que he aprendido a lo largo de los años ha sido el resultado de la experiencia práctica en las trincheras. En mi opinión, no hay mejor manera de aprender que la formación en el trabajo.
Dicho esto, hay un puñado de recursos que utilicé y que me ayudaron a prepararme antes de poner la piel en el juego en sí. Estos recursos me proporcionaron el «know-how», los consejos, las herramientas, los contactos y, sobre todo, la confianza en lo que iba a hacer.
Los recursos son los siguientes:
Varios libros de bienes raíces comprados en los puestos de FedEx Kinkos, Borders y Amazon. He aprendido que todos los libros de bienes raíces (y he leído 14.000 de ellos) realmente predican los mismos fundamentos, pero sólo en diferentes ángulos. Coja algunos de estos libros para empezar, cualquiera de ellos, y deje que el material lo asimile. Hice mis dos primeras inversiones después de leer varios libros.
Sin embargo, los tres recursos siguientes me pusieron las pilas, ya que todavía hoy los utilizo como material y recursos de formación continua cada vez que empiezo a contemplar un nuevo negocio.
Creative Real Estate Help – Un muy buen sistema de inversión inmobiliaria de principio a fin.
Programa de Poder Inversor en Bienes Raíces de Charrissa Cawley – He conocido a Charrissa personalmente y esta señora es bastante increíble y una inspiración. Me encanta su sistema integral y el estilo DO IT YOURSELF. El programa hace un muy buen trabajo de formación de un novato en la forma de caminar las cuerdas de bienes raíces.
Curso de Bienes Raíces Comerciales de Austin Davis – Gran recurso para la adquisición de bienes raíces comerciales, independientemente de sus ingresos, experiencia o estado de crédito. Recomiendo mojarse los pies con los bienes raíces de alquiler residencial primero sin embargo antes de sumergirse en comercial.
Estos recursos también abogan por desarrollar un grupo de apoyo experto, que hoy me rodea y al que acudo cuando lo necesito. Este grupo incluye abogados inmobiliarios, agentes, corredores, expertos en negociación, banqueros, contables, funcionarios públicos y otros.
Por supuesto, hay otros factores que hay que tener en cuenta en la inversión inmobiliaria de alquiler, que no he incluido a propósito para simplificar las cosas y mantener mi punto de vista. Debe pensar en el compromiso de tiempo y en si tiene la capacidad de involucrarse en este tipo de empresa. Como cualquier otra cosa, excepto respirar, no es para todos.
Hay que tener en cuenta las reparaciones y el mantenimiento que conllevan las propiedades en alquiler, así como los posibles periodos de desocupación o cuando la propiedad no está alquilada. Por eso me gusta constituir una reserva, como he demostrado antes en mi ecuación de inversión.
Termino este post porque la azafata acaba de anunciar que hay que apagar todos los dispositivos electrónicos y guardarlos. ¿Te has dado cuenta de que no hay coherencia en el momento en que te dicen que lo hagas? A veces son cinco minutos antes del aterrizaje y otras veces son veinticinco. A veces me pregunto si es importante. La verdad es que no creo que importe.
Volviendo a lo que he conseguido incluir en este post, espero haber sido capaz de explicar claramente el concepto de inversión de valor en propiedades inmobiliarias de alquiler. El tema es obviamente vasto y hay mucho más que aprender si estás interesado en seguir esta aventura. Los recursos anteriores le ayudarán sin duda a hacerlo.